Όπως έχει ήδη κριθεί, με την απόφαση 4846/2012 του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας, ο χαρακτηρισμός και ο καθορισμός ορίων και ζωνών προστασίας των χερσαίων, υδάτινων ή μεικτού χαρακτήρα περιοχών και στοιχείων ή συνόλων της φύσεως και του τοπίου εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ), καθώς και ο καθορισμός των ειδικών χρήσεων γης, του κατωτάτου ορίου κατάτμησης και άλλων όρων, περιορισμών και απαγορεύσεων δόμησης και λοιπών δραστηριοτήτων για την προστασία των περιοχών αυτών, γίνεται με προεδρικό διάταγμα εκδιδόμενο από τον Υπουργό ΠΕΚΑ, χωρίς να είναι αναγκαία η τήρηση των διαδικασιών του άρθρου 21 παρ. 1 του ν. 1650/1986, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και η σύνταξη ειδικής περιβαλλοντικής μελέτης.
Κατά τον καθορισμό ειδικών χρήσεων γης και όρων και περιορισμών δόμησης σε εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού περιοχές, λαμβάνονται υπ’ όψιν ιδιαίτερα, όσον αφορά τα δάση και τις δασικές περιοχές, οι πληροφορίες των αρμόδιων δασικών υπηρεσιών, με βάση τα υφιστάμενα στοιχεία φωτογραφήσεως και χαρτογραφήσεως κάθε περιοχής και τις διενεργηθείσες αυτοψίες, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη σύνταξη δασολογίου και δασικών χαρτών ή η έκδοση πράξεων χαρακτηρισμού, όσον αφορά δε τις αναδασωτέες περιοχές, λαμβάνονται υπ’ όψιν οι υφιστάμενες σχετικές πράξεις κήρυξης αναδάσωσης.
Αντίστοιχα, όταν πρόκειται για την θέσπιση ζωνών εντός ΖΟΕ, λαμβάνεται υπ’ όψιν η ιδιαίτερη φύση και ο συγκεκριμένος χαρακτήρας των προς προστασία περιοχών, το μέγεθος και το είδος των προβλημάτων τους και άλλες παράμετροι, που αξιολογούνται αυτοτελώς για την κάθε περιοχή, ανάλογα με τις ιδιαιτερότητές της. Ο καθορισμός ΖΟΕ, μάλιστα, αποτελεί πρόσφορο μέσο για την επίτευξη των στόχων του Ρυθμιστικού Σχεδίου, καθώς υποκαθιστά προσωρινά και σε περιορισμένη κλίμακα τη συνταγματικώς επιβαλλόμενη ορθολογική χωροταξία και αποβλέπει στον άμεσο έλεγχο των χρήσεων γης σε περιαστικές και άλλες εκτός σχεδίου περιοχές, με σκοπό την πρόληψη περαιτέρω επιδείνωσης των προβλημάτων τους, την προστασία του περιβάλλοντος και την παρεμπόδιση της δημιουργίας καταστάσεων που δυσχεραίνουν και υπονομεύουν το μελλοντικό πολεοδομικό σχεδιασμό.
Τα εκτός οικιστικών περιοχών ακίνητα, μάλιστα, εφόσον δεν υπάγονται σε ειδικό προστατευτικό καθεστώς, προορίζονται για γεωργική ή άλλη σχετική εκμετάλλευση, είναι δε κατ’ εξαίρεση δυνατό να δομηθούν, μόνον, όμως, εφόσον αυτό προβλέπεται από το νόμο και υπό αυστηρότερες προϋποθέσεις, σε σχέση με την εντός οικιστικών περιοχών δόμηση.
Σύμφωνα, ωστόσο, με την ίδια απόφαση του ΣτΕ, τυχόν εκτεταμένη οικοδομική δραστηριότητα, που έχει ήδη αναπτυχθεί εν τοις πράγμασοι σε εκτός σχεδίου περιοχές, χωρίς ποτέ να έχει ενταχθεί σε νομικό πλαίσιο δημιουργίας οικιστικής περιοχής, δεν επάγεται υποχρέωση του Κράτους σε διατήρηση της δημιουργηθείσας καταστάσεως ως έχει, ούτε σε ένταξη της διαμορφωθείσης περιοχής σε σχέδιο πόλεως, έστω και αν η οικοδομική δραστηριότητα έγινε ανεκτή από τη Διοίκηση επί μακρό χρονικό διάστημα.
